“多校划片”为学区房降温，新品住宅教育配套将失去优势吗？
4月30日，北京西城区公布了2020年义务教育阶段入学工作意见通知，其中明确指出：
自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实时记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。
消息一出，不少人痛呼：“学区房要凉了”，虽然这种说法有很大的恐慌因素在，但学区房未来的走势，确实值得探讨。
01
在中国人的观念里，孩子的教育是头等大事。古有“孟母三迁”，今有父母一掷千金买学区房。
购买学区房对于家长来说有压力吗？毫无疑问，对于大多数的家庭来说是有压力的。2018年9月16日，智课教育和新浪教育，联合发起推出《中国家长教育焦虑指数调查报告》研究中国家长焦虑现状，调研数据显示，超过50%的家长因为不能给孩子购买好的学区房而感到焦虑。
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图片1 思维模型解读中国家长教育焦虑
数据来源：《中国家长教育焦虑指数调查报告》
而在这种情况下，家长为了孩子的教育仍旧愿意投入大量的资金。根据调研报告显示，约69%的受访者认为教育支出应该占到家庭收入的四成及以上。
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图片2 家庭教育支出占家庭收入比调研
数据来源：《中国家长教育焦虑指数调查报告》
由此可见，孩子的教育在家庭中占有非常重要的地位，教育投资对于家长来说，就像是悬崖上的藏宝图，虽然历经险阻，但为了孩子的未来仍然会奔赴前往。
02
学区房是一道难以攀附的高墙，而家长对学区房的追逐，却进一步促使学区房的价格攀升。去年双十一，北京烂缦胡同约1949年以前“老破小”学区房，总面积约5.6㎡，拍出约23万元/㎡的价格，这样的“天价”学区房屡见不鲜。
当房子变成学校的“入场券”，一再被炒作到难以企及的高度，那么政策的利剑就不会放任其野蛮生长。
“划片入学”的初衷本是为了阻断权力对教育的干涉，实现教育公平化，却意外让学区房水涨船高，当结果背离初衷，为学区房“降温”的政策也会随之而来。“多校划片”和“六年一学位”政策只是实现教育公平的一小步，为了实现教育公平化未来会有更多的政策接踵而来。
03
学区房被热捧的本质，是教育资源分布不均。根据郑州全市学区楼盘分布图显示，当前郑州优质的教育资源基本集中在二七区、金水区、中原区东南部等老城区，郑州新品住宅聚集的城市边缘新区优质教育资源较少。
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图3：郑州学区楼盘分布图
数据来源：克而瑞调研数据
通过对郑州各区中小学数量的统计以及学校区域人口比的比较，进一步佐证了这个结果。金水区、二七区、中原区作为郑州的老城区，享有郑州较大多数的教育资源，且郑州师资力量、教学水平比较高的学府也大多聚集于此。
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图4：郑州各区中小学数量及学校区域人口比
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图5：郑州各区优质中小学数量
及学校区域人口比
数据来源：克而瑞调研数据
另外，从学校与区域人口比中可以看出，郑州尚处于人均教育资源不足的状态，优质教育资源更是如此。在这种情况下，郑州的教育配套就成为房价的一块举足轻重的压舱石。
但教育资源对房产溢价，也随着学校的不同而有所差距。通过对郑州金水区、中原区二手学区房房价涨幅对比发现，拥有优质学校的二手房房价更加坚挺，在房地产市场受疫情影响的情况下，金水区和中原区优质学区房的房价依然保持小幅度的增长。
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图6：金水区、中原区二手学区房环比涨幅
数据来源：克而瑞调研数据
对于新房市场来说，教育配套也是支撑房价的利器。通过选取市场上目前在售的拥有较强教育配套的部分典型项目，对比其与竞品（部分竞品交房后参与划片，学校暂未确定）的均价可以看出，又有较强教育配套的项目，目前均价均略高于其竞品项目。由此可见，在当前郑州房地产市场中，引进优质教育配套仍旧是比较有力的溢价手段。
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图7：拥有优质教育配套典型项目
与其竞品项目价格对比
数据来源：克而瑞调研数据
如果看市场的表现，可能会有失偏颇，那从购房者对产品的各项配套关注程度，更能够直接夯实教育配套的地位。根据克而瑞此前的一项调查问卷显示，在各类社区配套中，购房者对教育配套的关注度达到约37.31%，位于各类社区配套头名。
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图8：购房者对各类型社区配套
关注情况占比分布图
数据来源：克而瑞调研问卷
诚然，出于教育资源均衡化的角度，给学区房降温是市场的大趋势，但至少在目前而言，教育配套仍旧是地产项目吸引购房者目光以及增加产品溢价的重要手段。但有一点需要注意，当丰富产品教育配套成为房企的共识，如何从中脱颖而出就成为房企下一阶段需要考虑的命题。
04
在北京“多校划片”的疾风劲雨中，郑州本地的改革风已经刮起。
2020年6月8日，郑州市教育局发布信息：2020年郑州“小升初”公、民办学校同步招生，民办初中学校实行电脑派位。就是说：公办、民办同时招生，如果选择民办“摇号”，一旦摇号失败，想回划片中学上学，只能听天由命，哪个学校有名额就分配到哪个中学。
这个政策本身是为了实现教育公平，解决“民强公弱”的状况。但在某种程度上却增加了强校学区房的热度。在新房市场上的表现就是，拥有公办教育配套的产品相对受欢迎。引进民办学校的项目，如果想要与之抗衡，就要在学校的实力上下更多功夫。
此外，在《中国家长教育焦虑指数调查报告》中，约90%的受访家长关注孩子学习力、思考力、自我管理能力、社交能力等软实力的培养，这也为房企教育丰富配套提供了另一种思路。
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图片9：家长对孩子软实力培养的关注度
数据来源：《中国家长教育焦虑指数调查报告》
除了引进学校外，为客户提供更多的软性教育配套，比如在物业的服务中，增添更多教育活动、每年举行系列的教育专题竞赛等，将家长在教育中的关注点尽可能的统筹实现，形成自身产品特色，从而帮助家长在孩子教育重担中减负。在持续、系列化的高品质教育活动中，也更容易话题度和口碑，吸引更多重视孩子教育的家长关注，最终发展为潜在客户，反过来作用于产品销售，为项目在市场竞争中争得更多的话语权。
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